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マイホーム

【完全持ち家派】双子パパがマイホームを負債にしないために気を付けた事

どーも、マイホームを手に入れた代償として、せっせと働いているちゃだいん(@chadain0809)です。

金持ち父さんのロバート・キヨサキ氏は、マイホームを「負債」と捉えています。

Twitterでは最近、「こども」まで負債と捉える意見を見かけます。

マイホームやこどもは、それ自体がお金を生むことはなく、経費ばかりかかって資産を減らす「金食い虫」という認識なんでしょうか。

たしかにマイホームには住宅ローンや修繕費、こどもには食費や教育費がかかりますので、生活を圧迫しますよね。

でもデメリットばかりに注目して物事を捉えていては、人生ちっとも面白くありません。

マイホームは自由にカスタマイズできて、賃貸やマンションにように上下左右に気を遣うこともない(近所付き合いは大変?)し、こどもはたくさんの笑顔や学びをくれます。

家族で健康になりたいならマイホームに懸垂バーをつけなさい!僕が提案したいのが、「ぶら下がる」という運動。いや運動ではなく息抜きです。 我が家には、1階の天井の梁に「懸垂バー」を設置しています。 ブログ執筆に行き詰った時、ネタが思い浮かばない時、欲しい銘柄を買うか迷った時などに、ぶら下がるのです。...

僕は病院に勤務しており、患者の退院へ向けた支援をさせて頂くのですが、持ち家がなく、こどもさんもいらっしゃらないケースは本当に難渋します。

賃貸であれば、必要な個所に手すりをつけるのも大家さんの許可がいりますし、エレベーターがなければ階段を歩く能力が必要になります。

持ち家であれば、自宅退院できそうなケースに結構遭遇しますね。

もちろん、すべての人が持ち家を持つべきという考えではありません。

世界各地を飛び回るような職業の方は必要ないでしょう。

合理的なのは、各ライフステージに合わせて適切な間取りの借家を借りていく方法でしょうが、僕はその都度の引っ越しが面倒ですし、コストも馬鹿になりません。

子供がいれば校区の問題もあるでしょうから、言うほど簡単ではないと考えます。

僕がお伝えしたいのは、マイホームに憧れがあり、欲しいと思っているが、「負債」になるのが怖いなあと二の足を踏んでいるそこのあなたです。

僕も怖かったです。

では、マイホームが「負債」にならないようにするのは、何に気を付ければ良いのか

本記事では、まだまだ情弱の部類である僕が、マイホームを建てるまでに実践したリスク管理をまとめていきたいと思います。

【完全持ち家派】双子パパがマイホームを負債にしないためにやった事

マイホームを建てることを決意した理由は以下です。

・子供が3人になって物理的に狭くなった
・狭いキッチンで離乳食を作る妻のストレスが頂点に達した
・賃貸が寒くて、子供の喘息が悪化していく気がした
・30歳でマイホームという謎の刷り込み

おわかり頂けただろうか?

僕の欲望は何一つ入ってませんね。

愛です。

妻や子供への愛がマイホームへと導いてくれます。

住宅業者は、まさにそこを突いてきます。笑

「あなただけではなく、奥さんや子供さんの笑顔見たいでしょ?」、「夢を見ましょうよ」

30歳でマイホームという謎の刷り込みもジワジワ効いてきます。

では、マイホーム購入にまつわる事情を、平成29年度住宅市場動向調査のデータを参照しながら考えていきましょう。

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マイホーム購入時の年齢は?

世帯主の年齢  平成29年度住宅市場動向調査より

 

注文住宅が39.5歳、分譲戸建住宅で37.4歳。

建売の方が安いので、若くても買いやすいということかな?

中古になると、42~44歳あたりですね。

30歳でマイホームという謎の刷り込みよりかは、高齢化しているようです。

世帯年収は?

世帯年収  平成29年度住宅市場動向調査より

 

注文住宅の全国平均としては、698万円となっています。

分譲マンションになると、3大都市の注文住宅より50万円ほど高いのは、管理費や修繕積立費により毎月の支払額が増えることが要因でしょうか?

いずれにしろ、世帯年収で698万円を下回ると、マイホームが「負債」になってしまうと危機感を持った方が良いかもしれませんね。

では、頭金はどのくらい入れているのかを見てみましょう。

https://chadain.com/not-only-invest

購入資金はどれくらい?

購入資金   平成29年度住宅市場動向調査より

 

注文住宅では、自己資金(頭金)を2~3割ほど用意しているようです。

住宅ローン4.334万に対しての2,3割です。

頭金をいくら用意するかは、購入者の年収や職業特性、ボーナスの有無、家族構成などを加味して慎重に決定すべきでしょう

僕は土地から購入したので、3,000万円を超える金額になりましたが、まず今の生活状況で、月々いくらまでなら無理なく返済できるかをシミュレーションしました。



シミュレーションする上で考慮すべき点は

・ボーナス払いをすべきか
・元利均等か、元金均等か
・固定金利か変動金利か

特にボーナス払いはしない方が良いです。断言します。

ボーナスありきの返済にしてしまうと、仮に不況でボーナスが出なくなった時に、返済額が増えてしまうので生活を圧迫してしまいます。

まさに「負債」になるということですね。

ボーナス抜きで無理のない返済額にすることで、万が一に備えましょう。

続いて、金利選択を見てみましょう

金利は何を選択してる?

金利選択  平成29年度住宅市場動向調査より

 

空前の低金利を背景に、変動金利が圧倒的に多いですね。

10年固定などの一定期間の固定型ですが、あまり魅力を感じません。

結局のところ、10年後に変動するので。

僕も変動金利で借り入れしましたが、先日、0.2%ほど上がりました。笑

ちょっとでも上がると、ひやひやするのでフラット35もありですね。

フラット35は全期間で1.27%です(2019年 12月1日現在)

ただし、団体信用保険は別なので、保険を自分で加入するとなると、もう少しパーセンテージは高く見ておく必要があります。

団体信用保険とは、借入している人が死亡や高度障害に陥った場合に、住宅ローン残高が0円になる保険です

我が家は、8:2の割合で借りているので、僕が死ぬと8割、妻が死ぬと2割の住宅ローン残高が0円になるのです。

詳細な保険内容は、各金融機関で微妙に違うので、精査する必要があります。

ちなみに僕の先輩は、胃がんの早期発見で、住宅ローン0円になりました。

住宅ローンにまつわる金利は上手く交渉しよう

住宅ローン金利に関しては、圧倒的にネット銀行が安いのですが、つなぎ融資が受けれないのがネックです(楽天銀行やイオン銀行はつなぎ金利可能)。

「つなぎ融資」とは、土地の購入費用や着工金などの資金を自己資金で賄えない時に利用するローンです。

住宅ローンは、住宅が完成してから組めるものなので、土地から購入して建てはじめる注文住宅では「つなぎ融資」が必要になります。

完成している建売住宅やマンションは、すでに完成してるので、つなぎ融資は必要ありません。この点はメリットですね。

僕が住宅ローンを借りた某地銀では、つなぎ融資の提示金利が3.375%でした(2年前)。

つなぎ融資が利用できる楽天銀行で約2.6%、イオン銀行で約2.9%と、住宅ローンに比べて割高です。

しかしながら、某地銀は金利交渉の結果、1.75%まで下げてくれました。

金利交渉ができるというのが、ネット銀行にはない地銀の強みでしょう。

変動金利や固定金利のパーセンテージは交渉が効きますし、保障手数料やつなぎ手数料に関しても、上手く交渉して無料になりました。

交渉のコツは、競合銀行との比較交渉です。

どの地域にも規模が似通った地方銀行があるでしょう。

「A銀行は金利が少し安いのでA銀行にお世話になります」とB銀行の担当者に伝えると、「ウチは同じ金利で団信保険を付けます」といった具合に進んでいきました。

数千万の住宅ローンを手放すのは銀行としても痛いので、交渉は臆せず腹を割って行うべきです。

特に医療職や教職員など、比較的給与が安定している職種は、交渉次第で好条件を引き出せるようですね。



あと、超ウルトラCの裏技として、つなぎ融資を受けるために地銀で契約して、家が完成したらネット銀行に切り替える猛者がいますが、やめたほうが良いです。

個人と銀行は信用の上に成り立っているので、信用を損なう行為は控えるべきです。

今後ひょんなことからその銀行を頼ろうと思っても、相手にしてもらえないでしょう。

銀行の横のつながりもあるでしょうから評判を呼ぶリスクもありますね。

元利均等?元金均等?どっちが良いの?

住宅ローンの返済方法には、「元利均等」「元金均等」があります。

詳細はフラット35の公式サイトなどでご覧ください。

ざっくり説明すると、

・元利均等
毎月の返済額が一定であるが、返済額に占める利息と元金の割合は、利息が上回る。
・元金均等
返済額に占める元金の割合が大きいので、返済期間が同じ場合は、総返済額が少なくなる。反面、当初の返済額は元利均等よりも多くなる。

元利均等のメリットは、毎月一定の返済額であること(変動金利を選択すると、金利によって返済額は変わる)。

元金均等のメリットは、元本が早く減るので、総返済額が少なくなる。長い目で見ると、お得なのは元金均等。

しかしながら、変動金利であれば1%を切るほどの低金利なので、35年の返済期間でも10万弱程度の違いです。

さらに、住宅ローン控除を忘れてはいけません。

住宅ローン控除とは

・毎年の住宅ローン残高の1%を10年間に渡って、所得税から控除してくれる
・住宅ローンを借りている個人単位で申請
・2019年10月からの消費増税に伴い、控除期間が13年間に拡充された

つまり、3000万円借りていたら、30万円は年末に戻ってくるのです。

収めている所得税で額は変動するので、我が家はおよそ20万円ほど戻ってきてます。

これを踏まえると、10年間は元本を減らさない方がお得ですよね。

なので、僕の作戦としては、10年間は元利均等で返済し、住宅ローン控除の期間が終了したら、元金均等に変更&余裕があれば繰り上げ返済を検討しています。

今の低金利が続いていれば、元金均等への変更のみで、繰り上げ返済は控えるかもしれませんが。

ちなみ、住宅ローンを組む際に後悔している点としては、住宅ローンを借りる割合です。

我が家は共働きなので、僕と妻で半分ずつ借り入れを行うつもりでしたが、土地を僕の名義で購入していたため、住宅分のみ半分に分ける形となりました。

土地は僕の名義で住宅は僕と妻の半々、この状況で住宅ローン割合を半々にしてしまうと、妻が払っている分が僕への贈与とみなされるみたいです。

結果、8(僕):2(妻)の割合になってしまいました。

妻は現在、まずまず稼いでくれていますので、綺麗に半々にできていたら、年末に30万近くは住宅ローン控除で返ってきていたと思われます。

まあ、妻が産休に入る可能性もあったので、結果論ですがね。

というか、当時4人目を作る可能性を考慮していた自分が怖いです。笑

長期優良住宅にすべき?

長期優良住宅とは

従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅(=長期優良住宅)を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。 ※出典:国土交通省 長期優良住宅のページより

大きなメリットとして

・金利優遇
・固定資産税が戸建てで5年間、マンションで7年間は半額(一般住宅は3年)
・住宅ローン控除や不動産取得税の上限が上がる

金利は前述した通り、交渉による部分も大きいので、一番大きなメリットとしては、固定資産税の半額でしょう。

我が家は今年度、計9万円ほど固定資産税を支払いました。
本来ならば20万近く払わなければならいので、大変助かります。

住宅ローン控除で戻ってくるお金で払ってもおつりが来ますね。

デメリットとしては、長期優良住宅の申請書費用が掛かる点です。

我が家の見積書を見返すと、15万ほどかかっています。

なぜこんなに高いのかというと、申請にかなり手間がかかると、住宅営業マンが言っていました。

家を建てるにあたって、住宅メーカーを何件も巡りましたが、すべてのメーカーが長期優良住宅を勧めるわけではありませんでした。

勧めないメーカーさんは、「申請にお金がかかるので、税制メリットは打ち消されますよ」、「ウチは申請しなくても長期優良住宅の要件を満たしているので大丈夫です」という意見でしたね。

長期優良住宅の性能項目としては、劣化対策や耐震性、省エネルギー性などがありますが、大切な家族と住む家ですので、どの性能項目も重要です。

大抵の方は、建築に関する知識がないと思うので、仮に施工で手を抜かれたりしても気づけませんよね。

なので、国の基準に準じている長期優良住宅にしようと僕は思いました。

【持ち家】ウッドデッキが子供の遊びを加速させる理由僕は完全に持ち家派であり、2年前にマイホームを手に入れました。 理由はただ一つ。こどもを伸び伸び遊ばせてあげたい。 下手に庭を造るより、ウッドデッキと駐車場に土地を割いたほうが断然快適な理由をお話しします。...

まとめ

いかがでしたが?

初の5000文字超えの記事になりましたので、読みにくい点もあったかと思います。

マイホームを「負債」にしないためにも、税制メリットや金利交渉を上手く行っていきましょう。

土地や火災保険の選ぶポイントなど、まだまだ書きたいことがありますが、また別の記事にしたいと思います。

それではまた。

Life is challenge meet it.

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米国株セラピスト
ちゃだいん
高配当個別株の中にセクターETFを取り入れてリスク低減を図る戦略。双子を含む3姉妹の父。ジュニアNISAを積極活用。理学療法士としての知見を活かした子育てや健康情報も発信。
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